Boom na rynku mieszkaniowym. Szał zakupów nie tylko dla potrzeb bytowych, ale również inwestycyjnych. Od kilku lat możemy zaobserwować wzrost cen mieszkań w skali nawet kilkunastu procent rocznie! W minionym czasie mieliśmy jednak do czynienia z sytuacją w której rynek powiedział „sprawdzam”. Chodzi o pojawienie się COVID-19. Czy czeka nas kryzys, czy tylko spowolnienie, tego nie wiemy. To też jest specyfika rynku nieruchomości, który reaguje wolniej na bieżące wydarzenia i nie da się jednoznacznie powiedzieć jakie będą konsekwencje takich zjawisk jak pojawienie się pandemii. Zjawiska makroekonomiczne to jeden z czynników, który wpływa na ceny m.in. mieszkań. Warto jednak poznać inne czynniki, które w znaczący sposób wpływają na cenę jednego mkw. mieszkań.
Dzisiejszy wpis to krótki wywiad z Karoliną Macioł. Rzeczoznawcą majątkowym z kilku letnim doświadczeniem głównie w dziedzinie wyceny lokali mieszkalnych. Postaramy się Wam przedstawić kilka istotnych kwestii, które pozwolą zrozumieć zróżnicowanie cen na rynku mieszkaniowym.
W Emmerson-Evaluation zajmujesz się wycenami głównie na rynku lokali mieszkalnych. Jak długo związana jesteś z branżą nieruchomości oraz konkretnie wyceną?
Na rynku nieruchomości działam już ładnych kilkanaście lat. Ehhh… jak ten czas szybko leci ? Wcześniej zajmowałam się pośrednictwem nieruchomości. Swego czasu miałam również przygodę z rynkiem po stronie podażowej czyli deweloperką. W wycenach zatrzymałam się jednak najdłużej. Choć wielu może się wydawać, że jest to monotonna praca (wycena mieszkań) to w mojej ocenie to niezwykle dynamiczny rynek, który w ostatnim czasie wymaga jeszcze większej obecności specjalistów. Obecność rzeczoznawcy przy określaniu wartości nieruchomości przez wielu jest podważana, ale nie da się ukryć, że jesteśmy jedną z nielicznych grup zawodowych, która na bieżąco wie co się dzieje na tym rynku.
Najczęściej z wyceną mieszkań spotykamy się podczas ubiegania się o kredyt hipoteczny. Czy są jednak klienci, którzy potrzebują wycen dla innych celów?
Oczywiście. Choć nie da się ukryć, że największą część wycen stanowią wyceny dla celów zabezpieczenia wierzytelności przez bank (kredyty hipoteczne) to inną grupę wycen stanowią prywatne zlecenia.
Bardzo często zgłaszają się do nas prywatni klienci, którzy np. chcą zakupić apartament bądź droższe nieruchomości typu wille. W tym przypadku Rzeczoznawca może określić rynkową wartość nieruchomości, która będzie pomocna m.in. przy przeprowadzaniu negocjacji zakupowych. Taki operat szacunkowy, który kosztuje od kilkuset do kilku tysięcy zł może więc przyczynić się znacznie do potencjalnej obniżki ceny nieruchomości. Przy wartości transakcji np. 1 500 000 zł, wynegocjowanie nawet 2% rabatu, po potrąceniu kosztu operatu szacunkowego daje oszczędność rzędu kilkunastu do kilkudziesięciu tysięcy złoty.
Zdarzają się również klienci, którzy posiadają nieruchomości nietypowe. Np. młyny, działki o zróżnicowanym przeznaczeniu itp. Wtedy również warto skorzystać z pomocy specjalistów.
Boom na rynku mieszkaniowym w dużej mierze jest wykreowany przez inwestorów, którzy nabywają mieszkania z założeniem ich późniejszego wynajmu. Co dla takiej osoby jest istotne w doborze odpowiedniego mieszkania, na co zwrócić uwagę?
W przypadku mieszkań, największą wagę w wartości jednego metra kwadratowego ma lokalizacja. Są oczywiście wyjątkowe przypadki, które należy potraktować inaczej. Natomiast usytuowania budynku mieszkalnego, w którym znajduje się przedmiotowy lokal, względem głównych tras komunikacyjnych, punktów handlowo usługowych oraz przystanków komunikacji miejskiej ma najczęściej kluczowe znaczenie w cenie 1 mkw. Choć są klienci dla których np. położenie dalej od ulicy będzie atutem, to w większości przypadków jeżeli mówimy o zakupie mieszkania na wynajem jest to bardzo ważne. Najemcami tego typu lokali są najczęściej osoby pracujące, studenci, którzy chcą jak najszybciej przedostać się z punku A do punktu B. Dlatego ceny mieszkań przy np. stacjach metra są dużo wyższe.
Jeżeli jesteśmy przy temacie czynników wpływających na wartość mieszkania to jakie inne cechy są najistotniejsze, które decydują o cenie 1 mkw.?
Na pewno wielkość mieszkania. Np. na przestrzeni ostatnich lat zauważalne jest zmniejszenie średniej wielkości nabywanych mieszkań. Ogólnie jednak, im wielkość mieszkania mniejsza tym cena 1 mkw. wyższa. Warto jednak mieć na uwadze, że duże apartamenty (powyżej 100 mkw.), charakteryzujące się ciekawym otoczeniem (zieleń, parki itp.) i dobrą lokalizacją mogą osiągnąć bardzo wysokie ceny. Dużo osób szuka również mieszkań z obecnością miejsc postojowych czy placy zabaw. Będą to głownie młode małżeństwa z dziećmi.
Na pewno bardzo ważny jest również standard techniczny i stan wyposażenia mieszkania oraz budynek w którym znajduje się lokal. Super wyposażone i wykończone mieszkanie położone w budynku z lat 80’tych osiągnie niższą cenę niż podobny lokal położony w budynku z lat 2000-2010.
Na cenę mieszkania wpływa nie tylko metraż, ale również rozkład lokalu, piętro na którym się znajduje, a także widok z okna, czy nasłonecznienie mieszkania. Lokale położone na ostatnich piętrach najczęściej są najdroższe, ponieważ to zwykle bardziej reprezentacyjne mieszkania o unikatowym rozkładzie i widoku, często również o największym metrażu.
Nie może zabraknąć pytania o COVID-19 ? Masz jakieś własne przemyślenia na temat jego wpływu na rynek mieszkaniowy? Również w zakresie najmu.
Ciężki temat ? Bardzo trudno jednoznacznie powiedzieć co będzie. Dużo zależy od decyzji Rządu, a one zmieniają się czasem z dnia na dzień. Po mocnym spowolnieniu w marcu widać lekkie ożywienie, ale nie można mówić, że wszystko wróciło do normy. Poza tym, czy wróci do tego co było? W mojej ocenie nie. Po prostu musimy odnaleźć się w nowej rzeczywistości i na bieżąco do niej się dostosowywać.
Banki zabezpieczają się przed niewypłacalnością klientów, spowodowaną spowolnieniem gospodarczym, obniżonymi pensjami oraz zwiększonym ryzykiem utraty pracy. Zwiększają wymogi w związku z udzieleniem kredytów. To na pewno przełoży się na rynek nieruchomości. Z tego co mi wiadomo, budowy nadal są kontynuowane. Na rynek trafi więc zaraz kolejna porcja nowych mieszkań.
Widać jednak problem na rynku najmu. Niepewność co do systemu prowadzenia edukacji na uczelniach wyższych przełożyła się na spadek popytu na pokoje i całe mieszkania. Studenci to bardzo duża grupa najemców, która odpadła z dnia na dzień. Można więc spodziewać się zachęt ze strony wynajmujących np. rabaty na pierwsze miesiące czy różne „gratisy”. Inną branżą, która wyraźne ucierpiała to gastronomia. Coraz więcej widać pustych lokali handlowo usługowych w topowych lokalizacjach w Warszawie.
Duża niepewność wynika z obaw o to co przyniesie koniec roku. Mówi się o drugiej fali. Na ten moment mamy bardzo duży wzrost liczby zachorowań, a brak oficjalnych komunikatów czy planów dotyczących tego w jaki sposób Rząd chce walczyć z pandemią rodzi duży niepokój. Dlatego wiele osób, inwestorów może wstrzymać się z decyzjami inwestycyjnymi.
Karolin, dzięki wielkie za Ciekawą rozmowę ?