Zakup różnego rodzaju nieruchomości (gruntu niezabudowanego, lokalu mieszkalnego czy domu jednorodzinnego) dla wielu z nas może się wiązać ze sporym stresem. Wynika to głównie z faktu, iż bardzo często transakcji takich dokonujemy raz, może kilka razy w życiu, a dodatkowo angażujemy przy tym bardzo dużą ilość środków pieniężnych. Niekiedy są to oszczędności naszego życia. Nie może więc dziwić fakt, że do zakupu nieruchomości chcemy być jak najlepiej przygotowani.
W dzisiejszym artykule postaram się przedstawić podstawowe kryteria, na które powinniśmy zwrócić uwagę kupując nieruchomość gruntową o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną. Popyt na tego typu nieruchomości w ostatnim czasie znacząco wzrósł m.in. ze względu na pojawienie się pandemii, co przyczyniło się do zmiany preferencji konsumentów.
Działka budowlana, księga wieczysta, uzbrojenie, WZ, MPZP to tylko kilka z pojęć, które mogą spędzać sen z powiek osobom pierwszy raz przystępującym do zakupu gruntu. Wstępny etap analizy działki można zacząć właśnie od zbadania wyżej wymienionych zagadnień. Przejdźmy więc do ich krótkiego omówienia.
Księga wieczysta – prowadzona jest w celu ustalenia stanu prawnego nieruchomości (może również być założona dla spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu). Jest to rejestr publiczny, który pozwala ustalić np. komu i jakie przysługują prawa do nieruchomości. Składa się z czterech działów. Dział I dzieli się dodatkowo na dwa poddziały. I-O, który zawiera oznaczenie nieruchomości (dzięki temu ustalimy np. położenie nieruchomości). Dział I-SP, który zawiera spis praw związanych z daną nieruchomością (tutaj powinien znaleźć się np. zapis dotyczący służebności drogowej w przypadku, gdy nieruchomość nie posiada bezpośredniego dostępu do drogi publicznej). Dział II zawiera oznaczenie właściciela lub użytkownika wieczystego. Dział III to ograniczone prawa rzeczowe (bez hipotek). Zapisy dotyczące ograniczeń w rozporządzaniu nieruchomością znajdą się właśnie w tym miejscu. Mogą nimi być np. służebności osobiste, roszczenia ciążące na nieruchomości (komornik) lub też służebności np. przechodu i przejazdu przez teren przedmiotowej nieruchomości. Ostatni dział IV to hipoteki.
Każdy ma bezpłatny dostęp do ksiąg wieczystych, a ich badanie można przeprowadzić za pośrednictwem strony: https://ekw.ms.gov.pl/
Rozpoczynając swoją przygodę z poszukiwaniem wymarzonego terenu pod własny dom, najczęściej zaczynamy od wertowania portali z ogłoszeniami. Sposób opisu nieruchomości przez sprzedających jest na tyle różny, że wiele osób może wprowadzić w zakłopotanie. Czy brak uchwalonego Planu Zagospodarowania Przestrzennego może być przeszkodą? Co z dostępem do drogi publicznej? Bardzo często spotykamy się również z ofertami sprzedaży działek budowlanych. Rzadko znajdziemy oferty sprzedaży „nieruchomości gruntowej niezabudowanej o przeznaczeniu pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną”. Czym jest więc działka budowlana lub czego tak naprawdę powinniśmy szukać?
Pojęcie „działka budowlana” zostało zdefiniowane w trzech aktach prawnych. W ustawie z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (Dz. U. z 2020 r. poz. 65 z późniejszymi zmianami) , ustawie z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (Dz. U. z 2020 r. poz. 293 z późniejszymi zmianami) oraz w rozporządzeniu Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002 r. w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie (Dz.U. 2002 nr 75 poz. 690 z późniejszymi zmianami). Być może to jest właśnie przyczyną tak różnej interpretacji omawianego zagadnienia. W ustawie o gospodarce nieruchomościami działka budowlana jest działką zabudowaną, natomiast w pozostałych aktach prawnych jest to działka niezabudowana, nadająca się do zabudowy. W mojej ocenie nie powinniśmy się skupiać na interpretacji samego pojęcia, a dokładnym wywiadzie ze sprzedającym i analizie zagadnień przedstawionych w dalszej części artykułu.
Przeznaczenie nieruchomości jest jedną z najważniejszych kwestii wpływających na jej „wartość”. Z najkorzystniejszą sytuacją mamy do czynienia w przypadku gruntów, dla których obowiązują miejscowe plany zagospodarowania przestrzennego (MPZP). W takim przypadku mamy do czynienia z uregulowaną sytuacją planistyczną. MPZP zawiera m.in.:
- linie ograniczające zabudowę,
- przeznaczenie gruntów, na przykład tylko pod zabudowę jednorodzinną, czy też na potrzeby działalności przemysłowej, usługowej itp. – to determinuje możliwość zabudowy i nasze przyszłe sąsiedztwo;
- minimalną wielkość działki budowlanej; jak duża jej część może zostać zabudowana;
- czy budynki muszą być wolno stojące, czy dopuszcza się zabudowę bliźniaczą lub szeregową; ile kondygnacji i jaką wysokość mogą mieć budynki;
- jak ma być rozwiązany problem mediów, np. zaopatrzenia w wodę (wodociąg czy studnie), kanalizacji itd.).
Z gorszą sytuacja mamy do czynienia w przypadku nieruchomości, dla których jedynym dokumentem planistycznym jest Studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego. W takim przypadku, przed uzyskaniem pozwolenia na budowę, niezbędne już uzyskanie decyzji o warunkach zabudowy, co niewątpliwie podnosi koszty oraz wydłuża proces inwestycyjny.
Uzbrojenie terenu. Czy warto szukać działki uzbrojonej, gotowej do zabudowy? Jeżeli planuje się szybkie rozpoczęcie budowy domu to zdecydowanie tak. W innym wypadku, np. jeżeli kupując działkę wiemy, że nie zabudujemy jej w najbliższym czasie, kwestia uzbrojenia może być odłożona na później. Warto jednak już na początku przeanalizować lokalizację infrastruktury technicznej (uzbrojenia) w relacji do przedmiotowej nieruchomości i potwierdzić w odpowiednich urzędach, czy ewentualne doprowadzenie mediów jest możliwe do wykonania.
Warto również wspomnieć o znaczeniu lokalizacji i otoczenia nieruchomości. Pomijając to jak duży wpływ na wartość nieruchomości ma ta cecha, to warto dodać, że lokalizacja może znacząco wpłynąć na przyszły komfort życia. Dostęp do komunikacji miejskiej, bliskość tras szybkiego ruchu, dostęp do punktów handlowo usługowych, obiektów kulturalnych, edukacji publicznej, terenów zielonych to czynniki, które później będą determinować to, czy z mieszkania pod danym adresem będziemy zadowoleni bardziej, czy mniej. Ich znaczenie to oczywiście kwestia indywidualna bo dla jednych lokalizacja np. dalej od miasta w otoczeniu lasów, gruntów niezagospodarowanych może być sprawą priorytetową, a dla innych bardziej pożądane będzie położenie w otoczeniu licznej zabudowy mieszkaniowej lub w samym sercu miasta.
Proces zakupu nieruchomości jest dla wielu osób procesem bardzo skomplikowanym, obarczonym dużym ryzykiem popełnienia błędów wynikających np. z niewiedzy, mnogości różnych pojęć czy potrzeby zdobycia i zweryfikowania odpowiedniej dokumentacji dotyczącej nieruchomości.
Tak więc przed decyzją o zakupie działki budowlanej, nieruchomości gruntowej przeznaczonej pod zabudowę mieszkaniową jednorodzinną warto skonsultować się z osobą doświadczoną w tym temacie. Konsultacja z dobrym pośrednikiem nieruchomości, architektem czy rzeczoznawcą majątkowym w dużym stopniu pomoże przejść przez ten trudny proces zakupowy.