W 2020 roku, podobnie jak w poprzednich latach, na rynku mieszkaniowym w największych miastach Polski, mimo problemów gospodarczych wywołanych pandemią COVID-19 i perturbacji na rynku nieruchomości, odnotowano wyraźne wzrosty cen mieszkań. Pierwsze dwa miesiące ubiegłego roku, tuż przed samą pandemią, były okresem wzrostów cen nieruchomości mieszkaniowych. Był to efekt testowania popytu poprzez podnoszenie cen mieszkań przez deweloperów. Od marca nastąpiło spowolnienie w wyniku pandemii i wprowadzanych przez rząd restrykcji, skutkujących ograniczeniem działalności w wielu branżach gospodarki. Miało to wpływ również na rynek nieruchomości mieszkaniowych, który znacznie wyhamował na przełomie I i II kwartału ubiegłego roku. W trakcie twardego lockdownu realizowane były głównie wcześniej umówione transakcje, a wielu deweloperów przesunęło w czasie wprowadzenie nowych inwestycji na rynek mieszkaniowy.
W drugiej połowie roku nastąpiło ożywienie. Przyczyniły się do tego m. in. rosnące obawy co do przyszłości gospodarki, poziom inflacji oraz rekordowo niski poziom stóp procentowych. W rezultacie część społeczeństwa zaczęła szukać alternatywnych form inwestowania ponieważ lokaty bankowe nie kuszą już atrakcyjnym oprocentowaniem. W następstwie pojawienia się nowej grupy nabywców, popyt na mieszkania nadal rośnie, co zachęca deweloperów do wprowadzania nowych inwestycji na rynek, a to przekłada się na wzrost poziomu cen. Pomimo poprawy sytuacji i wzrostu sprzedaży mieszkań w całym 2020 r., nie udało się osiągnąć poziomów z roku poprzedzającego pandemię. Szacuje się, że całkowita sprzedaż na największych rynkach, w całym 2020 r., była niższa o 27,5% w porównaniu do 2019 r. Z kolei deweloperzy przez cały ubiegły rok wprowadzili do sprzedaży o 6,5% mniej mieszkań niż rok wcześniej. W rezultacie na koniec roku w klasycznej ofercie deweloperskiej pozostało o 2% więcej mieszkań niż w 2019 r.
Na rynku pierwotnym nadal odnotowuje się znaczny wzrost cen. Pierwsze miejsce utrzymał Sopot z medianą na poziomie 16 700 zł/mkw. (wzrost cen o 11%). Wiceliderem jest Warszawa z medianą ceny zbliżającą się do 11 000 zł/mkw. (wzrost cen o 7%), natomiast trzecie miejsce zajął Kraków z wynikiem 9 800 zł/mkw. (największy wzrost cen w skali roku, ok. 13%). Medianę cen powyżej 9 000 zł/mkw. odnotowano także w pozostałych miastach Trójmiasta: w Gdańsku cena wyniosła 9 700 zł/mkw., w Gdyni było nieznacznie taniej – 9 600 zł/mkw. We Wrocławiu mediana zbliżyła się do poziomu 9 000 zł/mkw., natomiast w Poznaniu przekroczyła 8 000 zł/mkw. Najniższe mediany cen mkw. odnotowano w miastach województwa lubuskiego – w Zielonej Górze wyniosła ona 5 100 zł/mkw. w Gorzowie Wlkp. wyniosła 4 700 zł/mkw.
Rynek wtórny również odnotował znaczące wzrosty. Najdroższy pozostał Sopot z medianą cen na poziomie 10 300 zł/mkw. W Warszawie mediana cen za mkw. zbliżyła się do poziomu 10 000 zł. Najniższe stawki, poniżej 4 000 zł/mkw. odnotowano w Gorzowie Wielkopolskim oraz miastach Aglomeracji Śląskiej (bez Katowic). We wszystkich miastach zanotowano kilkuprocentowe wzrosty cen, natomiast w Łodzi wzrost sięgnął poziomu 10% r/r.
W przeciwieństwie do rynku deweloperskiego skutki pandemii bardzo mocno odczuł rynek najmu. Rynek najmu krótkoterminowego niemal przestał funkcjonować, co było konsekwencją wprowadzenia licznych obostrzeń. Większość mieszkań, które do tej pory były oferowane na tym rynku, zostały przesunięte na rynek najmu długoterminowego. W rezultacie poziom oferty mieszkań przeznaczonych na ten rodzaj wynajmu wzrósł, co było zauważalne w centralnych dzielnicach największych miast Polski, ukierunkowanych przede wszystkim na turystów. Wzrost oferty najmu mieszkań doprowadził do spadku stawek czynszu najmu we wszystkich analizowanych miastach.
Zgodnie najnowszym raportem Evaluer Index 2021, prognozuje się, że rok 2021 r. będzie czasem transformacji w strukturze nabywców mieszkań. Oczekiwane jest ograniczenie popytu spekulacyjnego nastawianego na dynamiczne wzrosty cen oraz szybką sprzedaż. Ponadto zdecydowanie mniej nabywców będzie kupowało mieszkania w celu najmu krótkoterminowego, który został bardzo mocno dotknięty przez pandemię. W konsekwencji niskich kosztów kredytu, a także możliwością pracy zdalnej spodziewany jest wzrost udziału nabywców mieszkań w celu ochrony kapitału oraz na własne potrzeby. Z uwagi na duże zainteresowanie zagranicznych funduszy inwestycyjnych polskim rynkiem mieszkaniowym należy liczyć na wzrost inwestycji PRS (Private Rented Sector). Przyczyni się to do wzmocnienia popytu i będzie kolejnym czynnikiem napędzającym koniunkturę na rynku. Z uwagi na rosnący rynek PRS, można oczekiwać, że część deweloperów poza dotychczasową tradycyjną sprzedażą mieszkań, będzie realizowała więcej obiektów przeznaczonych na wynajem na potrzeby funduszy inwestycyjnych.
Cały raport EVALUER Index 2021 dostępny tutaj.